ダイワライフの「サラリーマンでもできる失敗しない不動産投資」ガイド(用語集)

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「不動産投資」とは?

不動産投資とは、利益を得る目的で不動産事業に資金を投下することを言います。 具体的には、購入した不動産を人に貸すことで得られる賃料収入という利益(インカムゲイン)と、その不動産を購入した金額以上の金額で売却することで得られる利益(キャピタルゲイン)という、2つの利益に期待して投資を行なうのが不動産投資です。1980年代後半のバブル期に流行した不動産投資は売却利益(キャピタルゲイン)に期待する短期的な視点の不動産投資が主流でしたが、近年主流になっているのは、毎月安定して入ってくる賃料収入(インカムゲイン)に期待し、長期的な視点から行なわれる不動産投資です。

インカムゲイン

インカムゲインとは、投資対象が生み出す収益のことで、投資対象を手放すことなく継続的、定期的に見込める利益のことです。不動産投資においてインカムゲインとはおもに「賃料収入」のことをさします。逆に、転売による利益のことをキャピタルゲインと呼びます。

オーナーチェンジ

投資用の不動産を購入した者(オーナー)が、賃借人の入った状態のまま他へ売却することです。入居者側からみると家主が変わる(チェンジ)ことになります。ここ数年、急激に増えているワンルームマンションにこの種の取引が多く、新オーナーは新たに入居者を探す手間が省けるというメリットがあります。 

コンバージョン

コンバージョンとは、「用途転換」のこと。かつてオフィスが大量供給され、空室が増加するという「2003年問題」が浮上したときから、空きビル対策の一貫として注目され始めました。しかし建築基準法などの規制により、すべての物件がコンバージョンできるとは限りません。

ペイオフ

ペイオフとは、民間の金融機関が破綻した場合に、預金保険機構が預金者1人あたりの元本1000万円とその利息を直接支払うこと。一つの金融機関ごとに、普通預金、定期性預金などのように金利のつくもの併せて1000万円とその利息まで保護されるが、それを超える部分は保護の対象とならない。また一部、例外として金利のつかない決済性預金は全額保護の対象となる。今までは段階的に保護の対象を縮小してきたが2005年の4月に全面解禁となったことにより、一段と金融機関の財務内容、格付けが注目されるようになった。ペイオフの対策として、複数の金融機関に資金を分散させたり、さまざまな金融商品、投資商品に資金が流れると予想される。不動産投資も年々人気が高まっています。

ポートフォリオ

ポートフォリオとは、企業や個人の保有資産全体やその構成・内訳のこと。また、リスクの抑制や収益性の観点から、複数の運用先を組み合わせた分散投資のことです。元々は折りたたみ式のかばんや紙ばさみのことで、企業や個人が保有する資産の明細を紙ばさみに入れて保管していたことから、このような意味で使われるようになりました。

レバレッジ効果

「レバレッジを効かせる」って、よく聞きますよね。レバレッジ効果とは、借り入れなどにより資金を調達することで、自己資金だけで投資を行なった場合よりもはるかに大きなリターンが期待できる効果のことなんです。一般的に、不動産投資は株式投資など他の投資商品に比べレバレッジが効かせやすいと言われています。

私道

私道ってよく聞きますね。私道とは、私有地に設けた私設の道路のこと。建築基準法が定める接道義務を満たすことが難しい場合、接道義務を満たすよう私道を設け、行政機関による位置指定を受ける必要があります。この私道のことを位置指定道路といいます。なお、敷地内にある位置指定を受けた私道部分のことを、私道負担といいます。

耐用年数

耐用年数とは、材料の物理的・化学的な性質だけを表す「耐久性」よりも広い意味があり、社会的・経済的な状況を含めて将来的に利用できる長さを表します。建築物の場合は、物理的な寿命だけでなく生活スタイルの変化に対応できて、維持管理コストが過大にならない範囲で収まるまでの年数をいいます。なお「法定耐用年数」は、減価償却費を計算するために財務省令で定められたもので、実際の寿命とは必ずしも一致しませんのでご注意ください。■法定耐用年数の例マンション(RC造、SRC造)・・・47年重量鉄骨系プレハブ(肉厚4mm超)・・・34年軽量鉄骨系プレハブ(肉厚4mm以下)・・・27年在来木造・木質系プレハブ・・・22年

地役権

一般には聞きなれない言葉ですが、大事なことです。地役権とは、自分の土地の便益のために、他者が所有する土地を契約に基づき利用する権利のことです。地上権や賃借権を設定するよりも他者の負担が軽い場合に設定されます。土地が道路に接しておらず他人の土地を通らければならない場合などですね。

登記

登記とは、不動産の権利や物理的な概要を公示するために登記簿に記載することです。登記簿は不動産を管轄する法務局または出張所に備え付けらます。

登記簿謄本

不動産登記簿謄本とは、不動産の権利や物理的な概要を記した公の書類。不動産を管轄する法務局または出張所に備え付けられています。不動産登記簿は不動産の物理的な概要を記した「表題部」と所有権などの権利の内容を記した「甲区」、所有権以外の権利を記した「乙区」欄で構成されています。不動産登記簿謄本は一定の手数料を納付すれば誰でも取得可能です。

利回り

投資に対する利益の回収割合のことです。不動産では、投資額に対する年間の賃料収入の割合を「還元利回り(Capitalization Rate:キャップレート)」といいます。賃料収入から管理費や税金などの経費を除いた純収入を基に計算する場合を「実質利回り」「純収益率」「ネット・キャッシュフロー率」と呼びます。経費を引く前の総収入を基に計算する場合は「表面利回り」。また将来の売却益も含める時は「投資利回り」といいます。